EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Uno de los aspectos más importantes que se debe de conocer y tomar en cuenta al momento de la negociación de un contrato de compraventa son las contribuciones que se generan a cargo de las partes. Esto nos da la oportunidad de hacer una planeación fiscal previa a la formalización del contrato en escritura pública y tener una correcta planeación financiera respecto del proyecto que se pretenda llevar a cabo en el caso de un desarrollo inmobiliario u obtener un ahorro en el caso de una compraventa para un particular.

La legislación fiscal, tanto federal como local, imponen en el ámbito de sus respectivas competencias contribuciones que se generan respecto de cada parte contratante o a veces respecto de ambas. Tales contribuciones, en el caso de una compraventa de inmuebles, son: el impuesto sobre la renta, el impuesto al valor agregado y el impuesto sobre adquisición de inmuebles, los dos primeros de carácter federal y éste último de carácter local, por lo que su denominación puede variar dependiendo de la Entidad Federativa de que se trate.

Cabe aclarar, que la intención del presente es llevar a cabo una breve introducción a este tema tan complejo y técnico, para quienes no están familiarizados, no son abogados o contadores públicos, enunciando de manera muy somera lo relativo a cada una de las contribuciones, iniciando en esta entrada con el Impuesto Sobre la Renta.

El Impuesto Sobre la Renta es una contribución de carácter federal, que en el caso de la compraventa tiene dos vertientes de causación: por enajenación y por adquisición. En el primer caso, su objeto es el ingreso que el vendedor obtiene por la venta, es decir, el precio. En el segundo caso, el de adquisición, su objeto es el ingreso que el comprador obtiene cuando el valor de avalúo del inmueble exceda en más de un 10% la contraprestación pactada, es decir, el precio de la compraventa, el total de dicha diferencia se considerará ingreso gravable para el adquirente.

En el caso de operaciones inmobiliarias en las que la parte vendedora es una persona física y dicho contrato tiene que constar en escritura pública, la autoridad federal recaudadora, es decir, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) se apoya para lograr la recaudación de esta contribución en los notarios públicos, quienes tienen a su cargo calcular, recaudar, pagar y declarar por cuenta de los contribuyentes obligados.

Deducibles.

Los deducibles, en el caso de esta modalidad de la contribución, son todos aquellos gastos realizados por el contribuyente en relación con el inmueble objeto de la compraventa, previstos en la ley y que le van a permitir reducir el monto de la base gravable, es decir, la cantidad sobre el que se hará el cálculo del impuesto. Por lo que este aspecto es muy importante tomarlo en cuenta para poder reducir el monto del pago provisional por este concepto.

Para el caso del impuesto sobre la renta por enajenación el cálculo y pago provisional que lleva a cabo el notario son admisibles los siguientes deducibles que de forma limitativa establece la Ley del Impuesto Sobre la Renta:

I.- El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos de la Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos de la Ley.

III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.

En el caso del impuesto sobre la renta por adquisición, no se admiten deducibles para el cálculo y pago provisional que lleve a cabo el notario. Las personas físicas que obtengan ingresos por adquisición de bienes podrán efectuar para el cálculo del impuesto anual las siguientes deducciones:

I.- Las contribuciones locales y federales, con excepción del impuesto sobre la renta, así como los gastos notariales efectuados con motivo de la adquisición.

II.- Los demás gastos efectuados con motivo de juicios en los que se reconozcan el derecho a adquirir.

III.- Los pagos efectuados con motivo del avalúo; y

IV.- Las comisiones y mediaciones pagadas por el adquirente.

Proceso de cálculo

Existen tres tipos de procedimiento de cálculo del impuesto sobre la renta por enajenación: (i) cálculo solo de terreno, (ii) de terreno y de construcciones adquiridos en una misma fecha y (iii) terreno y construcciones adquiridos en diferentes fechas.

Los pasos de cada uno de los tres procedimientos de cálculo no vanan a ser objeto del presente dada su complejidad, por lo que de manera general y somera podemos decir que tienen las siguientes etapas:

1.- Actualización de los deducibles mediante los procedimientos previstos en ley (INPC y Tabla de Ajuste)

2.- Depreciación de las construcciones en caso de existir

3.- Determinación de la ganancia gravable mediante la resta al monto del ingreso del monto total de las deducciones actualizadas.

4.- Determinación de la ganancia acumulable mediante la división de la ganancia gravable entre el número de años transcurridos entre la adquisición y la venta sin exceder de 20.

5.- Aplicación de la tarifa (tabla escalonada y progresiva) publicada en la Resolución Miscelánea Fiscal.

6.- El resultado obtenido por la aplicación de la tarifa se va a multiplicar por el número de años transcurridos entre la adquisición y la venta sin exceder de 20 y se obtendrá el monto del pago provisional.

En el caso del impuesto sobre la renta por adquisición, no existe una tarifa sino una tasa fija que es del 20% sin que apliquen deducciones para el caso del pago provisional, es decir, el monto que recauda y entera el notario. La base gravable sobre la que se va a aplicar la tasa es sobre el monto del excedente de más del 10% de diferencia entre el precio pactado y el monto del avalúo, siendo el monto del pago provisional el resultado de multiplicar la tasa por el monto de la base gravable.

Exención de la casa habitación

Un tema fundamental dentro del impuesto sobre la renta por enajenación es la exención de la venta de casa habitación, es decir, a pesar de que tal contribución se causa en virtud de que el contribuyente encuadra su conducta en el supuesto normativo, por disposición legal y por motivos de política fiscal, en el caso de que se enajene la casa habitación del contribuyente y siempre que se cumplan ciertos requisitos previstos en la norma fiscal, se le excluye de la obligación tributaria de pago, es decir, la deuda tributaria no nace a pesar de haberse verificado el hecho generador. Tal supuesto de exención esta previsto en el artículo 93 fracción XIX de la Ley del Impuesto Sobre la Renta el cual establece que no se pagará el impuesto por la obtención de ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1.- La contraprestación obtenida no exceda de 700,000 Unidades de Inversión (UDIS). Por el excedente se determinará la ganancia y se calculará el impuesto y el pago provisional en términos de lo previsto por la Ley, considerando las deducciones en la proporción que resulte el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.

2.- La transmisión de formalice ante fedatario público.

3.- Durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiere obtenido la exención.

4.- Manifieste ante el notario público bajo protesta de decir verdad las circunstancias descritas en el numeral anterior.

5.- Que la superficie del terreno no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación. Por el excedente se deberá pagar el impuesto sobre la renta correspondiente.

6.- Acreditar ante el fedatario público ante el que se formalice la enajenación, que el inmueble enajenado es la casa habitación del contribuyente, con cualesquiera de los documentos comprobatorios que a continuación se mencionan, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida plenamente o con alguno de los elementos fundamentales del domicilio del inmueble enajenado:

I.- Credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral;

II.- Los comprobantes fiscales (CFDI) de los pagos por la prestación de servicios de energía eléctrica o de telefonía fija;

III.- Los estados de cuenta instituciones que componen el sistema financiero (ver artículo 7 de la LISR), o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.

La documentación antes referida deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.

Otro requisito muy importante que se debe de tomar en cuenta respeto de la exención es la obligación que tiene el contribuyente beneficiario de declarar los ingresos exentos en su declaración anual de impuestos cuando haya obtenido ingresos totales, incluyendo aquellos por los que no esté obligado al pago del impuesto (exentos) y por los que se hizo pagó definitivo, superiores a $500,000.00, ya que en caso de omitir el cumplimiento de esta obligación quedará sin efecto dicha exención.